Un informe del CIPPEC y el Instituto Lincoln reveló que más de 32 mil viviendas permanecen vacías en la ciudad, un 8,6 % del parque habitacional, mientras crece el costo de los alquileres, cae la capacidad de pago y se profundiza la falta de acceso al techo. El fenómeno expone la ausencia de políticas públicas integrales para afrontar el problema
Mientras miles de familias rosarinas enfrentan crecientes dificultades para alquilar, construir o acceder a una vivienda propia, más de 32 mil inmuebles permanecen vacíos en la ciudad. El dato surge de un relevamiento elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, que advierte sobre la existencia de una “vacancia estructural” en los principales centros urbanos del país.
Según el estudio, el 8,6% del parque habitacional de Rosario permanece desocupado de manera persistente, en una ciudad donde el costo de los alquileres y la falta de crédito profundizan una crisis que ya dejó de ser coyuntural para transformarse en un problema estructural. (ver informe completo)
El informe también señala que, entre Rosario, la Ciudad de Buenos Aires y Córdoba, existen más de 120 mil viviendas vacías durante períodos prolongados, en paralelo con un mercado inmobiliario cada vez más excluyente para amplios sectores sociales.
Cómo se determinó la cantidad de viviendas vacías
La investigación utilizó una metodología basada en el consumo eléctrico para detectar viviendas sin uso efectivo. Se consideraron vacías aquellas unidades que registraron menos de 50 kilovatios-hora mensuales de consumo durante más de doce meses consecutivos, un nivel equivalente al funcionamiento mínimo de una heladera.
De esa manera, los investigadores buscaron diferenciar las propiedades temporalmente desocupadas por mudanzas o refacciones de aquellas que permanecen fuera del mercado de manera estructural.
El trabajo permitió identificar además la localización de buena parte de esas viviendas ociosas. En Rosario, el fenómeno aparece concentrado tanto en áreas de alta valorización inmobiliaria —como Puerto Norte, Pichincha, Refinería, Arroyito y el corredor Alberdi-Rondeau— como también en sectores medios y populares de los distritos Sur, Oeste y Sudoeste.
Más construcción, pero menos acceso
Para los especialistas, el problema es consecuencia de un modelo urbano que durante años priorizó la construcción como refugio de valor antes que como respuesta a las necesidades habitacionales reales.
Entre 2005 y 2023, Rosario otorgó cerca de 10 mil permisos de obra nueva, equivalentes a 4,4 millones de metros cuadrados construibles. Sin embargo, gran parte de esos desarrollos estuvo orientada a la inversión inmobiliaria y a la preservación de capital frente a la inflación.
La paradoja es contundente: mientras la población rosarina creció un 13,4% entre 2001 y 2022, la cantidad de viviendas aumentó un 36,4%. Aun así, acceder a un alquiler o a una propiedad resulta cada vez más difícil.
La crisis habitacional ya es estructural
El deterioro del panorama habitacional no se limita a Rosario. Distintos informes nacionales advierten que la Argentina atraviesa una crisis profunda marcada por la falta de crédito hipotecario, el aumento sostenido de los alquileres, la precarización urbana y el debilitamiento de las políticas públicas destinadas al acceso a la vivienda.
La desregulación del mercado locativo tras la derogación de la ley de alquileres agravó aún más la situación. En los últimos dos años, los valores de los contratos aumentaron muy por encima de los salarios y de la inflación general, mientras se multiplicaron los acuerdos cortos y las actualizaciones frecuentes.
En Rosario, referentes del sector inmobiliario reconocen que el principal problema ya no es solamente el valor de los alquileres, sino directamente la capacidad de pago de los inquilinos. Actualmente, un departamento de un dormitorio puede costar entre 475 mil y 625 mil pesos mensuales.
La consecuencia empieza a reflejarse en cambios profundos en las estrategias de vida cotidiana: jóvenes que postergan independizarse, familias que reducen metros cuadrados, parejas que se mudan antes de lo previsto para compartir gastos y un aumento sostenido de la vulnerabilidad social vinculada al hábitat.
El informe de la organización Tejido Urbano sostiene que siete de cada diez hogares argentinos presentan algún tipo de problema habitacional, ya sea por dificultades de acceso, deficiencias estructurales o falta de servicios básicos.
La falta de políticas públicas y el debate sobre los recursos
En ese contexto, la persistencia de miles de viviendas vacías expone también la ausencia de políticas coordinadas entre Nación, Provincia y Municipio para intervenir sobre el stock ocioso y garantizar condiciones de acceso a la vivienda.
Los especialistas mencionan herramientas posibles, como incentivos fiscales, programas de intermediación para alquileres, rehabilitación de inmuebles abandonados y mecanismos de regularización dominial, aunque hasta el momento no existen estrategias integrales de gran escala en Rosario ni en el país.
La discusión volvió a instalarse en la agenda local a partir de la propuesta presentada en marzo por el concejal de Ciudad Futura, Juan Monteverde, quien planteó que la Provincia de Santa Fe asuma el financiamiento total del sistema de salud pública rosarino —actualmente sostenido en gran parte por el municipio— para liberar recursos del presupuesto local y destinarlos a un plan masivo de viviendas y transporte.
Según el dirigente, si la administración provincial absorbiera el 100% del costo sanitario, Rosario podría redireccionar cerca de 180 mil millones de pesos hacia políticas urbanas y habitacionales destinadas a los sectores populares.
La iniciativa abrió una fuerte polémica política. Tanto el intendente Pablo Javkin como el gobernador Maximiliano Pullaro rechazaron la propuesta y defendieron el actual esquema de gestión sanitaria. Sin embargo, el debate volvió a poner en evidencia la magnitud de una crisis habitacional que, en Rosario y en gran parte del país, continúa creciendo sin respuestas estatales de fondo.