Una pareja había pagado durante 20 años por una vivienda de dos dormitorios dentro de un sector delimitado de Rosario. Las empresas ofrecieron otra unidad fuera del radio acordado, pero los compradores la rechazaron. La Justicia ordenó cumplir con el contrato y fijó una prestación sustitutiva para el caso de incumplimiento
La Justicia rosarina condenó en forma solidaria a Bauen Arquitectura SRL, Pilay SA y Pilares SRL, integrantes de la UTE que administra el denominado Sistema Pilay, por incumplir un contrato celebrado con una pareja que durante 20 años aportó para acceder a una vivienda de dos dormitorios en una zona determinada de la ciudad.
El fallo, dictado por el juez en lo Civil y Comercial Ricardo Ruiz, establece como obligación principal que las empresas entreguen la unidad habitacional en las condiciones pactadas. En caso de que no puedan o no quieran cumplir en especie, deberán afrontar una prestación sustitutiva de US$138.700, además de las indemnizaciones fijadas por la demora, el daño moral y la multa civil.
El contrato había sido firmado el 25 de febrero de 2004. Los compradores se comprometieron a abonar 240 cuotas ordinarias y 40 cuotas extraordinarias durante 20 años. La cuota número 240 fue abonada el 29 de mayo de 2024, con lo que completaron los aportes previstos.
El conflicto por la ubicación
El acuerdo establecía que la pareja recibiría un departamento de dos dormitorios, living-comedor, cocina y baño, con una superficie aproximada de 73 metros cuadrados, ubicado dentro del radio comprendido por avenida Francia, calle Cerrito y el río.
Cuando se aproximaba el vencimiento del contrato, los compradores fueron informados de que las empresas pretendían adjudicarles una unidad fuera de ese perímetro. En marzo de 2024 se realizó un sorteo extraordinario y posteriormente se les comunicó que habían resultado adjudicatarios de la unidad 02-07 de la Torre C del edificio Bauen 143, denominado Los Pasos II, previsto en calle 1690 al 1100 de Rosario.
La pareja rechazó la adjudicación porque consideró que no respetaba las condiciones originales del contrato. Además de encontrarse fuera del radio pactado, las obras del emprendimiento todavía no se habían iniciado y los compradores cuestionaron también la superficie de la unidad ofrecida.
Qué consideró el juez
Al analizar el caso, Ruiz entendió que se trataba de una relación de consumo y que el contrato había sido celebrado bajo condiciones predispuestas por las empresas.
Uno de los puntos centrales del fallo fue la importancia de la ubicación. Para el magistrado, el lugar donde debía construirse la vivienda no constituía un dato secundario ni podía ser modificado unilateralmente.
La localización, sostuvo, puede ser determinante para quien contrata una vivienda porque incide sobre el acceso al transporte, los servicios, los establecimientos educativos, los espacios de esparcimiento y la organización cotidiana de una familia.
En esa línea, el juez consideró que el perímetro establecido en el contrato constituía una condición esencial del negocio y que las empresas no podían reemplazarlo por una ubicación diferente invocando el funcionamiento general del sistema.
El sistema no puede justificar el incumplimiento
Uno de los argumentos centrales de la sentencia fue que el mecanismo utilizado para administrar los aportes de los suscriptores no puede desplazar el objetivo final del contrato.
El magistrado resumió ese criterio al señalar que “el sistema es el medio; la adjudicación y entrega de una unidad con los caracteres pactados es el fin”.
Por ese motivo, consideró que las dificultades propias del funcionamiento del esquema de ahorro no podían utilizarse para justificar el apartamiento de las condiciones que las empresas habían asumido frente a los consumidores.
Las cláusulas que fueron cuestionadas
La sentencia también declaró abusivas determinadas cláusulas que permitían extender los plazos de cumplimiento ante eventuales inconvenientes o retrasos.
Según el razonamiento del juez, esas disposiciones otorgaban a las empresas una posibilidad de prorrogar unilateralmente el cumplimiento de una obligación que debía concretarse dentro de un plazo determinado.
El fallo estableció que las empresas se encontraban en mora y reconoció los perjuicios derivados de la falta de entrega de la vivienda.
Qué ordenó concretamente la Justicia
La condena alcanza solidariamente a Bauen Arquitectura SRL, Pilay SA y Pilares SRL.
La obligación principal es que entreguen, dentro de los 90 días de que la sentencia quede firme, una unidad a estrenar de dos dormitorios, con living-comedor, cocina y baño, en condiciones de habitabilidad, de aproximadamente 73 metros cuadrados y ubicada dentro del radio establecido originalmente en el contrato.
Es decir, la Justicia no ordenó inicialmente pagar US$138.700 en reemplazo del departamento. La prioridad es el cumplimiento del contrato mediante la entrega de la vivienda.
Si las empresas no cumplen con esa obligación, deberán abonar una prestación sustitutiva de US$138.700, fijada como alternativa al cumplimiento en especie.
A esa eventual prestación sustitutiva se suman los restantes conceptos indemnizatorios establecidos por el fallo.
Las empresas deberán pagar $22.950.000 por privación de uso, más $850.000 por cada mes o fracción que transcurra desde el 3 de agosto de 2026 hasta que se entregue efectivamente la unidad o se abone la prestación sustitutiva.
Además, el juez fijó $20 millones para cada uno de los dos demandantes por daño moral, lo que representa $40 millones en total.
La sentencia también impuso una multa civil equivalente al valor de 20 canastas básicas totales para un hogar de tres integrantes, según el indicador publicado por el Indec, junto con los intereses correspondientes y las costas del proceso.
Un fallo que pone la lupa sobre los contratos de vivienda
El caso vuelve a poner bajo la lupa el funcionamiento del Sistema Pilay y los derechos de quienes durante años realizan aportes con la expectativa de acceder a una vivienda determinada.
Para la Justicia, el cumplimiento de las cuotas no genera solamente el derecho abstracto a recibir algún inmueble. También obliga a respetar aquellas características del bien que fueron consideradas esenciales al momento de contratar.
En este expediente, la ubicación fue uno de esos elementos determinantes. Después de más de dos décadas desde la firma del contrato, la disputa terminó con una condena que obliga a las empresas a cumplir con aquello que habían pactado o, si no lo hacen, afrontar una prestación sustitutiva junto con las indemnizaciones reconocidas judicialmente.